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J-REIT拡大の条件

2012 年 12 月 28 日吉永康樹コメントはありません

日本から500億ドル（約4.2兆円）もの資金が米国の不動産投資信託(REIT)に流入している。これは日本のREIT全体(J-REIT)全体の時価総額を超える額だ。なぜ日本人投資家のお金が 日本の市場に向かわないのか。
（日本経済新聞2012年12月28日23面経済教室久恒新立教大学教授）

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久恒教授の提言の概要は以下の通りです。

「第一に、制度の国際化である。日本市場は他国に比べて、資金調達の面で自由度が少ない。市場の状況に応じて臨機応変に資金調達ができるよう多様なメニューをそろえておくことは、一段の安定性向上に寄与するだろう。
（中略）
第二に、透明性の確保である。
（中略）
鑑定評価内容を審査しその内容を投資家に公開する外部中立の審査機関を制度の中に採り入れることと、収支見積書の様式を統一することを提案したい。証券化用不動産の鑑定評価に用いられる収益還元法では、不動産が将来どれだけの収益を生み出すかに着目して評価額を算出する。収支見積書は、純収益が将来どう変化するかを予測した結果の一覧表であり、評価のまとめともいえる。
（中略）
第三に、REITの社会的意義の周知とそれを踏まえた国策としての支援である。日本のREITは不動産の流動化や不動産市場の近代化に加えて、不動産価格を下支えするなど、多くの役割を果たしてきた。さらに、都市の成長戦略に寄与するという役割も忘れてはならない。」（前掲紙）

税制面では、UPREIT制度の導入される必要があります。UPREITとは不動産所有者が所有する不動産を現物出資する際、不動産譲渡益課税を将来に繰り延べることを可能とする仕組みです。米国では、1990年代にUPREITのスキームが創設されたことにより、REIT市場の時価総額や流動性が飛躍的に向上したと言われています。

UPREITは、Umbrella Partnership REITの略です。米国ではREITに現物出資した場合に課税されますが、パートナーシップに現物出資すれば課税されないため、不動産所有者がパートナーシップに現物出資し、REITがそのパートナーシップの持ち分を保有することで間接的に不動産をREIT化するというスキームが、UPREITで、２つの税制が１つの傘に入るという意味で、Umbrella Partnership REITと呼ばれています。
（UPREITについては、2012年10月3日　ロイター「〔焦点〕ＵＰＲＥＩＴ制度、米国で不動産活性化に実績　日本では利用促進の制度不可欠」が参考になります。）

日本では、組合に現物出資を行った場合の組合員間の相互譲渡に関して、課税の繰延べが認められておらず、UPREITのスキームを採用することができません。組合税制を見直す等何らかの措置を講ずる必要があると思います。

年内の更新はこれで終わりにします。
2013年が世界中の人々にとって良い年でありますように。

【リンク】

なし

カテゴリー: 不動産タグ: REIT, 不動産

飲食店の賃貸借契約解約に伴う補償金

2008 年 10 月 10 日吉永康樹コメントはありません

飲食店運営の一六堂が9日に発表した2008年8月中間期の連結決算は純利益が前年同期比2.8倍の3億1千3百万円だった。東京・秋葉原の居酒屋「八吉」の閉店に伴い家主から支払われた補償金3億5千万円を特別利益として計上した。3月に買収した17店舗の改装費が膨らんだため、営業利益は6％減の2億4千3百万円にとどまった。
（日本経済新聞　2008年10月10日　15面）

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家主都合の賃貸借契約解約補償金の相場がどれくらいであるのかわかりませんが、3億5千万円という金額には目を惹かれます。

会社はこの件、昨年11月26日に、次のように公表しています。

１．特別利益の発生及びその内容
当社は、平成17年12月より当社の主力業態であります「天地旬鮮八吉秋葉原ワシントンホテル店」を、賃借にて盛業のもと営業しております。この度、賃貸人様より老朽化した建物を建て直したいとの申し出がありました。
当社といたしましては、秋葉原エリアの再開発と賃貸人様の更なる発展に寄与するという形で、平成20年３月をもって、当店舗をやむなく閉店し明け渡すこととし、本日、明け渡しに関する覚書に調印いたしました。本明け渡しにより、333百万円の特別利益が発生する見込みです。

２．特別損失の発生及びその内容
上記明け渡しに伴い、固定資産除却損及びリース契約解約損として、80百万円の特別損失が発生する見込みです。

３．今後の見通し
本件に伴う特別利益及び特別損失は、来期の平成21年２月期の業績に織り込む予定でおります。

賃貸借により店舗運営を行っている会社のＣＦＯは、1つの事例として記憶しておくのが良いかもしれません。